Wet Betaalbare Huur desastreus voor huuraanbod vrije sector

Inleiding

Het kabinet heeft op 1 juli 2024 de Wet Betaalbare Huur ingevoerd om huren betaalbaarder te maken. Deze wet verplicht verhuurders om een huurprijs te vragen die aansluit bij de kwaliteit van de woning.

Een belangrijk onderdeel is dat het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel (WWS) voortaan geldt voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten. Daarnaast krijgen huurders sterkere huurbescherming. Waar zij voorheen zelf een maximale huurprijs moesten afdwingen, neemt de wet die verantwoordelijkheid nu over. Vanaf 1 januari 2025 kunnen gemeenten optreden tegen verhuurders die te hoge huurprijzen rekenen. Deze maatregel zorgt ervoor dat de huur van zo’n 300.000 woningen op termijn gemiddeld met 190 euro per maand daalt.

Nieuwe categorie: de middenhuur

Met de introductie van de wet is er een nieuwe categorie ontstaan: de middenhuur. Dit zijn alle woningen die meer scoren dan 144 punten van de WWS maar niet meer dan 186 punten. Deze categorie is vanaf 1 juli gereguleerd. Alles onder de 144 punten is sociale huur (zelfs als er gehuurd wordt van een particulier) en alles boven de 186 punten is de vrije sector.

Data Analyse door Rent.nl & NRC

In de afgelopen twee kwartalen (1 maart 2024 - 30 september 2024) heeft Rent.nl ruim 73.000 advertenties van huurwoningen verzameld. Van elk object hebben wij het volgende vastgelegd:

• Plaats
• Straat
• Huurprijs per maand
• Oppervlakte
• Datum te huur aangeboden

Bepaalde eigenschappen zoals type woning (kamer, studio, appartement etc) hebben we niet vastgelegd. Ook of het gemeubileerd is of niet is geen onderdeel van de analyse. Wij hebben deze factoren niet meegenomen omdat wij veronderstellen dat deze constant zijn (bijvoorbeeld de verhouding tussen gemeubileerd/kaal/gestoffeerd) over de tijd heen. Daarnaast zijn er enorm veel verschillen in deze factoren, denk bijvoorbeeld aan de kwaliteit van de meubilering, wat soms tot prijsverschillen kan leiden. Je kan hier niet goed voor corrigeren en wij denken dus bijvoorbeeld dat de vierkante meterprijs een goede en robuuste maatstaf is om mee te rekenen als we verder geen rekening houden met deze invloeden (ceteris paribus).

Middenhuur vs Vrije Sector

In onze aanbodanalyse zijn we gaan kijken wat het effect is geweest van de wet door te tellen hoeveel woningen er voor 1 juli in beide segmenten zaten, en hoeveel daarna. De middenhuur is alle objecten waarvan de huurprijs ligt tussen 880 en 1158 euro per maand. De vrije sector is alles boven de 1158 euro per maand.

Uit onze data hebben wij de volgende cijfers verkregen over de aantallen woningen in elk segment:

Op basis van deze cijfers kunnen we voorlopig concluderen dat:

• de middenhuur is afgenomen met 24.23%
• de vrije sector is afgenomen met 43.25%

Seizoenseffecten

De cijfers die we net hebben berekend zijn echter zonder seizoenseffect. Op basis van historische data weten we dat er altijd een vermindering in aanbod zit tussen het tweede en derde kwartaal van een jaar. Dit heeft onder andere te maken met de zomervakantie.
Rent.nl heeft met de zustersites Kamer.nl & Huizenvinder.nl de beschikking over vele jaren historische data voor wat betreft de seizoenseffecten van het aanbod. We weten hiermee het volgende:

• seizoenseffect middenhuur (geïndexeerd): -36.74%
• seizoenseffect vrije sector (geïndexeerd): -25.5%

Cijfers Middenhuur en Vrije sector met seizoenscorrectie 

Op basis van de seizoenseffecten kunnen we beschikken over de daadwerkelijke toe- of afname van het aanbod in beide segmenten:

• de middenhuur is toegenomen met 19,78%
• de vrije sector is afgenomen met 23,78%

Als we dit omrekenen naar absolute aantallen dan kunnen we concluderen dat er in ieder geval in het derde kwartaal sprake is van:

• een toename van 861 woningen in de middenhuur
• een afname van 4094 woningen in de vrije sector
• netto de huurvoorraad is afgenomen met 3234 woningen

Daarnaast kunnen we ook iets zeggen over de gemiddelde vierkante meterprijzen (€/m2):

De prijzen zijn voor de middenhuur dus ruim 2% gestegen en voor de vrije sector slechts 0.36%. De middenhuur is dus relatief ook nog duurder geworden t.o.v. de vrije sector per vierkante meter.

Op basis van de cijfers hebben we ook enkele uitsplitsingen gemaakt per plaats:

Conclusie

De Wet Betaalbare Huur had als doel om meer betaalbare woningen beschikbaar te maken. Dit is voor de middenhuur qua aantallen gelukt maar niet voor de gemiddelde vierkante meterprijs, deze is zelfs harder gestegen dan de vrije sector (2% tegen 0.36%).

De vrije sector daarentegen heeft zeker meer dan 4000 objecten zien verdwijnen. Omdat deze sector ruim 3x zo groot is als de middenhuur is de totale huurvoorraad geslonken met ruim 3200 woningen. Dit is een significante afname van het aanbod en desastreus voor de markt waarin aanbod al zeer schaars was.

De verwachting is dat het effect van de Wet Betaalbare Huur er nog een tijd zal zijn: huurcontracten afgesloten voor 1 juli mogen nog onder de oude punten worden voortgezet. Bij aflopen van deze contracten zal de verhuurder de keus moeten maken: verhuur ik opnieuw, waarbij ik geen tijdelijke contracten meer mag aanbieden, tegen een veel lagere prijs, of verkoop ik mijn object tegen een goede prijs in de oververhitte koopwoningmarkt? Gezien het verleden lijkt de tweede optie de meest voor de hand liggende waarbij de huurmarkt opnieuw klappen krijgt te verwerken.